Pembayaran Pekerjaan Konstruksi Bangunan Gedung

OLEH : SRI WIHARNANTO, ST, MT (Member of P3I)

---

Banyak pertanyaan yang berkaitan dengan pencairan pembayaran untuk pekerjaan-pekerjaan konstruksi bangunan khususnya bangunan gedung yang sedang berkasus, baik belum selesai maupun yang putus kontrak disebabkan wanprestasi. Pertanyaan seputar pembayaran kepada penyedia pelaksanaan, penyedia perencanaan maupun penyedia pengawasan/Manajemen Konstruksi. Memang pada masa-masa akhir tahun seperti ini banyak sekali kasus-kasus tidak selesainya pekerjaan dan memerlukan penanganan pembayaran yang akuntabel dengan waktu yang sangat pendek.

Berdasarkan PP no 16 tahun 2021 dan Kepmen PUPR  no. 943/KPTS/M/2024 tentang Pembangunan Bangunan Gedung Negara diatur dalam ketentuannya bahwa komponen biaya pembangunan bangunan gedung negara terdapat 4 komponen yaitu :

1. Biaya Pelaksanana konstruksi
   b. Biaya Perencanaan Teknis
   c. Biaya Pengawasan Teknis
   d. Biaya Pengelolaan kegiatan

Dalam kasus-kasus yang akan kita bahas adalah komponen Biaya Pelaksanaan konstruksi, Biaya Perencanaan Teknis dan Biaya Pengawasan Teknis/Manajemen Konstruksi.

a. Pembayaran biaya pelaksanaan konstruksi dilakukan sbb :

• Pelaksanaan Konstruksi sampai dengan PHO dibayarkan paling banyak 95% dari nilai kontrak.
• Masa pemeliharaan konstruksi sampai dengan FHO dibayarkan sebesar 5% dari nilai

b. Pembayaran Perencanaan Teknis dilakukan berdasarkan pada pencapaian prestasi atau kemajuan perencanaan setiap tahapan meliputi :

• Tahap konsepsi perancangan sebesar 10%
• Tahap pra rancangan sebesar 20%
• Tahap Pengembangan rancangan sebesar 25%
• Tahap Rancangan detail sebesar 25%
• Tahap Tender penyedia pelaksana sebesar 5%
• Tahap Pengawasan berkala sebesar 15%

c. Pembayaran biaya pengawasan, berupa biaya pengawasan konstruksi atau biaya manajemen konstruksi, dilakukan sbb:

1. Biaya Pengawasan Konstruksi

• Tahap Pengawasan Pelaksanaan Fisik sampai dengan PHO sebesar 90%
• Tahap Pengawasan Pemeliharaan sampai dengan FHO sebesar 10%

2. Biaya Manajemen Konstruksi

• Tahap Persiapan atau Pengadaan Penyedia Perencana sebesar 5%
• Tahap Review Rencana Teknis sd Serah Terima Dokumen sebesar 10%
• Tahap Tender Penyedia Jasa Pelaksana sebesar 5%
• Tahap Pengawasan Teknis pelaksanaan fisik sd PHO sebesar 70%
• Tahap Pemeliharaan sampai dengan FHO sebesar 10%

Berikut ini beberapa kasus pembayaran biaya perencanaan, biaya pelaksanaan dan biaya pengawasan/MK yang dapat dilakukan mengacu pada Permen PU tersebut diatas, ketentuan lainnya mengacu pada tata cara pembayaran APBN, maupun APBD.

---

Studi Kasus 1 :
Apabila terdapat paket pekerjaan yang tidak selesai di batas akhir masa pelaksanaan, kemudian diberi kesempatan menyelesaikan dengan pengenaan denda yang melewati closing date pembayaran, dan PHO nya masih dalam tahun berkenaan :

1. Pembayaran biaya pelaksanaan konstruksi dilakukan sbb :

• Pada batas akhir pelaksanaan dilakukan perhitungan prestasi yang dicapai dan sisa yang belum terselesaikan.
• Membuat Addendum kontrak tentang pemberian kesempatan, perpanjangan jaminan pelaksanaan, waktu penyelesaian yg disepakati dll.
• Membuat jaminan pembayaran sebesar prosentase prestasi yang belum dilaksanakan.
• Dilampiri bukti pembayaran kepada subkon.
• Dibayarkan 100% dari nilai total kontrak
• Bukti pembayaran denda sebesar satu permil per hari terhitung dari batas akhir kontrak sampai dengan tanggal pengajuan pembayaran, dilampirkan pada pengajuan pembayaran.
• Bila selesai 100% pada akhir tahun yang berkenaan, dilakukan PHO dan penyedia menyerahkan jaminan pemeliharaan kepada PPK.
• Jaminan Pembayaran diserahkan kembali kepada penyedia pelaksanaan.

2. Pembayaran biaya perencanaan dilakukan sbb :

• Pembayaran sebesar 85% sesuai tahapan pencapaian prestasi dapat dibayarkan kepada Penyedia Perencanaan melalui termyn, pada saat setelah menyerahkan produk lengkap sesuai KAK dan sudah di terbitkan SPPBJ untuk penyedia pelaksanaan.
• Membuat jaminan pembayaran sebesar : (prosentase prestasi fisik yang belum dilaksanakan oleh penyedia pelaksana) dikalikan (15% dari nilai total kontrak perencanaan).
  Rumus : (100% – PF) x (15% x NKR)
  PF : Prestasi Fisik
  NKR : Total Nilai Kontrak Perencanaan
• Dibayarkan 15% dari nilai total kontrak kepada Penyedia Perencanaan
• Jaminan Pembayaran diserahkan kembali kepada penyedia perencanaan bila pekerjaan fisik sudah PHO.

3. Pembayaran biaya pengawasan dilakukan sbb :

• Membuat jaminan pembayaran sebesar : (prosentase prestasi fisik yang belum dilaksanakan oleh penyedia pelaksana) dikalikan (nilai total kontrak pengawasan).
  Rumus : (100% – PF) x (NKW)
  PF : Prestasi Fisik
  NKW : Total Nilai Kontrak Pengawasan
• Dibayarkan 100% dari nilai total kontrak kepada Penyedia Pengawasan
• Bila pengawasan pekerjaan fisik selesai 100% pada akhir tahun yang berkenaan, dan telah dilakukan PHO maka penyedia pengawasan menyerahkan jaminan pemeliharaan sebesar 10% dari total nilai kontrak.
• Jaminan Pembayaran diserahkan kembali kepada penyedia pengawasan bila pengawasan pekerjaan fisik sudah PHO.

4. Pembayaran biaya bila menggunakan MK sbb :

• Membuat jaminan pembayaran sebesar : (prosentase prestasi fisik yang belum dilaksanakan oleh penyedia pelaksana) dikalikan (80% dari nilai total kontrak MK).
  Rumus : (100% – PF) x (80% x NKMK)
  PF : Prestasi Fisik
  NKMK : Total Nilai Kontrak MK
• Dibayarkan 100% dari nilai total kontrak kepada Penyedia MK
• Bila pengawasan pekerjaan fisik selesai 100% pada akhir tahun yang berkenaan, dan telah dilakukan PHO maka penyedia MK menyerahkan jaminan pemeliharaan sebesar 10% dari total nilai kontrak.
• Jaminan Pembayaran diserahkan kembali kepada penyedia MK bila pekerjaan fisik sudah PHO.

---

Studi Kasus 2 :
Apabila beberapa paket pekerjaan konstruksi (dilaksanakan beberapa penyedia) yang perencanaannya dilakukan 1 (satu) penyedia dan pengawasan/MK nya dilakukan juga oleh 1 (satu) penyedia. Pekerjaan tidak selesai di batas akhir masa pelaksanaan dan diberi kesempatan menyelesaikan dengan pengenaan denda yang melewati closing date pembayaran dan PHO nya masih dalam tahun berkenaan :

1. Pembayaran untuk masing-masing paket pekerjaan biaya pelaksanaan konstruksi dilakukan sbb :

• Pada batas akhir pelaksanaan dihitung masing-masing paket, prestasi yang dicapai dan sisa prestasi pekerjaan yang belum diselesaikan.
• Membuat Addendum kontrak tentang pemberian kesempatan, perpanjangan jaminan pelaksanaan, waktu penyelesaian yg disepakati dll.
• Membuat jaminan pembayaran sebesar prosentase prestasi yang belum dilaksanakan.
• Dilampiri bukti pembayaran kepada subkon.
• Dibayarkan 100% dari nilai total kontrak masing-masing penyedia pelaksana.
• Bukti pembayaran denda sebesar satu permil per hari terhitung dari batas akhir kontrak sampai dengan tanggal pengajuan pembayaran, dan dilampirkan pada pengajuan pembayaran.
• Bila selesai 100% pada akhir tahun berkenaan, dilakukan PHO dan menyerahkan jaminan pemeliharaan.
• Jaminan Pembayaran diserahkan kembali kepada penyedia pelaksanaan.

2. Pembayaran biaya perencanaan dilakukan sbb :

• Pembayaran sebesar 85% sesuai tahapan pencapaian prestasi dapat dibayarkan melalui termyn, pada saat setelah menyerahkan produk lengkap sesuai KAK dan sudah diterbitkan SPPBJ untuk penyedia pelaksanaan.
• Membuat jaminan pembayaran sebesar : (total prosentase prestasi fisik yang belum dilaksanakan oleh masing-masing penyedia pelaksana) dikalikan (15% dari nilai total kontrak perencanaan). Pendekatan prosentase fisik pelaksanaan yg blm dilaksanakan dapat dilakukan dengan :
  Rumus : ((100% – prestasi total semua paket) x (15% x NKR)

NKR : Total nilai kontrak Perencanaan

• Dibayarkan 15% dari nilai total kontrak kepada penyedia Perencanaan.
• Jaminan Pembayaran diserahkan kembali kepada penyedia perencanaan bila pekerjaan fisik sudah PHO.

3. Pembayaran biaya pengawasan dilakukan sbb :

• Membuat jaminan pembayaran sebesar : (prosentase prestasi fisik yang belum dilaksanakan oleh penyedia pelaksana) dikalikan (nilai total kontrak pengawasan).
  Pendekatan prosentase fisik pelaksanaan yang belum dilaksanakan dapat dilakukan dengan rumus perhitungan :
  Rumus : ((100% – Prestasi total semua paket) x NKW

NKW : Total nilai kontrak Pengawasan

• Dibayarkan 100% dari nilai total kontrak kepada Penyedia Pengawasan
• Bila pengawasan pekerjaan fisik selesai 100% pada akhir tahun berkenaan, dan telah dilakukan PHO maka penyedia pengawasan menyerahkan jaminan pemeliharaan sebesar 10% dari total nilai kontrak.
• Jaminan Pembayaran diserahkan kembali kepada penyedia pengawasan bila pekerjaan fisik sudah PHO.

4. Pembayaran biaya bila menggunakan MK sbb :

• Membuat jaminan pembayaran sebesar : (prosentase prestasi fisik yang belum dilaksanakan oleh penyedia pelaksana) dikalikan (80% dari nilai total kontrak MK).
  Pendekatan prosentase fisik pelaksanaan yg blm dilaksanakan dapat dilakukan dengan rumus perhitungan :
  Rumus : ((100% – Prestasi total semua paket) x (80% x NKMK)

  NKMK : Total nilai kontrak penyedia MK

• Dibayarkan 100% dari nilai total kontrak kepada penyedia MK.
• Bila pekerjaan fisik selesai 100% pada akhir th ybs, dan telah dilakukan PHO maka penyedia MK menyerahkan jaminan pemeliharaan sebesar 10% dari total nilai kontrak.

---

Studi Kasus 3 :
Kasus Ketiga, apabila beberapa paket pekerjaan konstruksi (dilaksanakan beberapa penyedia) yang perencanaan nya dilakukan 1 (satu) penyedia dan pengawasan/MK nya dilakukan juga oleh 1 (satu) penyedia. Pekerjaan tidak selesai di batas akhir masa pelaksanaan dan tidak diberi kesempatan menyelesaikan Pekerjaan :

1. Pembayaran untuk masing-masing paket biaya pelaksanaan konstruksi dilakukan sbb :

• Putus kontrak sepihak bagi yg tidak selesai, jaminan diklaim/dicairkan sesuai ketentuan.
• Pada batas akhir pelaksanaan dihitung opname baru terhadap prestasi yang dicapai.
• Dilampiri bukti pembayaran kepada subkon.
• Dibayarkan senilai prosentase fisik pekerjaan terpasang dikalikan total nilai kontrak
  Rumus : (PF terpasang x NKP)
  PF terpasang : Prestasi Fisik terpasang oleh Penyedia Pelaksanaan
  NKP : Total Nilai Kontrak Pelaksanaan masing=masing paket

2. Pembayaran biaya perencanaan dilakukan sbb :

• Pembayaran sebesar 85% sesuai tahapan pencapaian prestasi dapat dibayarkan melalui termyn, pada saat setelah menyerahkan produk lengkap sesuai KAK dan sudah diterbitkan SPPBJ untuk penyedia pelaksanaan.
• Dibayarkan prestasi yang telah dilaksanakan pada tahap pelaksanaan dengan rumus :
  Rumus : (Prestasi Fisik total semua paket yg dicapai) x (15% x NKR)

  NKR : Total nilai kontrak penyedia Perencanaan

3. Pembayaran biaya pengawasan dilakukan sbb :

• Dibayarkan sebesar prestasi pengawasan yang dilaksanakan pada tahap pelaksanaan dengan rumus :
  Rumus : (Prestasi Fisik total semua paket) x (90% x NKW)

NKW : Total nilai kontrak penyedia Pengawasan

4. Pembayaran biaya menggunakan MK sbb :

• Dibayarkan biaya MK yang dilaksanakan pada tahap pelaksanaan dengan rumus :
  Rumus : ((PF total x 70%)+20%) x NKMK
  PF total : Prestasi Fisik total yg dicapai semua penyedia pelaksana sesuai bobot
  NKMK : Total nilai kontrak penyedia MK

Demikian semoga bermanfaat.